Gemeente geeft eerste aanzet tot betaalbare woningen, maar wat is betaalbaar?

Wat is betaalbaar?
Deze vraag kun je stellen als je het voorgenomen plan ontleedt. De afmetingen van deze ‘woningen’ lopen uiteen van 45 m² tot 55 m². Even snel omgerekend is dat tussen €3.300,- en € 3650,- per m² woonoppervlakte. Voor een tussenwoning (Catharina 118 m²) op de Broeckgouw betaalt men per m² € 2.436,- m². Omgerekend naar de kavelprijs (142 m²) is dat nog lager per m², namelijk € 2.024,-.
Kort gezegd zijn deze voorgenomen ‘betaalbare woningen’ feitelijk bloedje duur, als je het omrekent naar m² en vergelijkt met de andere woningen op de Broeckgouw. Bovendien zullen de 12 boven- en onderwoningen en de appartementen ook nog te maken krijgen met de kosten voortvloeiend uit een vereniging van eigenaren voor gezamenlijk onderhoud.
De vraag moet ook gesteld worden of deze woningen courant zijn bij doorverkoop, mocht er gezinsuitbreiding komen.
Aan de gemeente ligt het niet bij dit voorgenomen project.
Als ‘ontwikkelaar’ van De Broeckgouw heeft zij namelijk ook een vorm van ‘zorgplicht’. Om het voorgenomen project te realiseren wil het college van B&W dat de gemeenteraad zo snel mogelijk instemt om de lagere grondopbrengsten en hogere inrichtingskosten van circa € 737.000,- ten laste laten te komen van de grondexploitatie.
Gronden rondom CarMar
Op de resterende te ontwikkelen gronden rondom CarMar (fase 10) zijn in het voorkeursprogramma vrije kavels geprojecteerd. In plaats van dit dure programma, waarin de wijk reeds ruim wordt voorzien, zouden grofweg 23 tot 35 (voornamelijk) 3-kamer- woningen gerealiseerd kunnen worden met een VON-prijs bandbreedte van circa € 180.000, tot € 250.000,-.
Daarmee kan ook de doelgroep jonge starters worden bediend, die door alle aanpassingen en prijsstijgingen in fase 9&10 geen passend woningaanbod (qua prijs) vinden. Een eerste studie door de ambtelijke taskforce geeft aan dat een dergelijk programma waarschijnlijk kostenneutraal voor de grondexploitatie realiseerbaar is.
Hier geldt ook dat haast is geboden. Als de politieke keuze is gemaakt voor de wijziging van het bouwprogramma rondom de locatie CarMar, is snelheid gewenst om uiterlijk in januari 2019 een besluit te nemen, omdat teveel vertraging in de besluitvorming het risico met zich meebrengt dat de woningen gerealiseerd moeten worden op basis van de BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen)-normen, hetgeen volgens de huidige inzichten tot hogere bouwkosten gaat leiden (circa # 20.000,- meer per woning).

Jongeren voelen zich
geconfronteerd met
absurde kosten
meer- en minderwerk

De redactie is onlangs benaderd door een aantal kopers van woningen in de fase 9&10 over de kosten van meer- en minderwerk. Deze jongeren hebben net als bovenstaande doelgroep moeite om de financiering rond te krijgen en zijn door ‘het groene besluit’ van de gemeenteraad om gasloos te gaan bouwen op extra kosten gejaagd. En dat terwijl de woningen waren getekend als zijnde verwarmd op gas.
Bovendien heeft dit heeft tot gevolg gehad dat zij de pomp, die benodigd is om het gasloos te kunnen bouwen, op een plek in hun woning krijgen die eigenlijk niet gewenst is.
Ook werd het verstandig geacht, in verband met deze installatie, om bij de bouw al gelijk een aanbouw mee te laten nemen. Dit zijn ook extra kosten. Nu worden ze ook nog geconfronteerd met in hun ogen absurde hoge meer- en minderkosten. Voor het weglaten van een muur, kozijn, deur en beslag moeten zij zelfs € 240,-- bijbetalen.
Als ontwikkelaar heeft de gemeente hier net zo goed een ‘zorgplicht’, om deze prijzen in de gaten te houden. In een vraag van de redactie aan de gemeente kreeg zij als antwoord dat er bij de projectleider geen klachten waren binnen gekomen dus het zal wel loslopen.
Uit de door ons gehouden poll op www.nieuw-volendam.nl blijkt overduidelijk (92%) dat de gemeente hier als ontwikkelaar toezicht op zou moeten houden. Dit geldt natuurlijk ook voor het voorgenomen project van nieuwe starters.
Lange Weeren
De eerste aanzet van de gemeente is prima, maar daar zal het niet mogen stoppen. Het probleem van beperkte leencapaciteit zal alleen maar groter worden. De Broeckgouw loopt op haar eindje en hier was de gemeente projectontwikkelaar. De eerstvolgende uitleglocatie voor meer dan 900 wooneenheden, De Lange Weeren, is grotendeels eigendom van Bouwbedrijf Scholtens en dit is een marktpartij. Waar de gemeente nog iets aan de prijzen kan doen, zal de aspirant-koper dan afhankelijk zijn van de marktprijs. Een groot deel van de Volendammer bevolking bestaat uit bouwvakker in loondienst en/of zelfstandig. Zij weten als geen ander dat de prijzen van bouwen bijna dagelijks stijgen door de vraag.
De gemeente zal zich nu al moeten gaan buigen om betaalbare woningen te creëren. Wellicht zullen hier prefab-woningen een oplossing kunnen zijn. Prefabricage (prefab bouwen) is een proces in de bouw waarbij materialen vooraf in een fabriek of werkplaats tot elementen worden gemaakt, waarna deze naar de bouwplaats worden getransporteerd en aldaar worden verwerkt.
In Purmerend worden er nu 100 van dergelijke woningen neergezet. Deze kunnen snel en goedkoop gerealiseerd worden. Hiervoor zijn wel inbreilocaties nodig. In Volendam valt daar bijvoorbeeld te denken aan het Taseterrein en de straks vrijgevallen ruimte van de Vincentiusschool.
Voor het huidige college en dan met name wethouder Koning liggen er in ieder geval voldoende uitdagingen. Volgens de projectleider van de Broeckgouw, Edwin Baas, staan er nog op de lijst van woningzoekenden 1.100 kandidaten, die bijna allemaal een ‘betaalbare’ woning willen.

Voornemen van de gemeente
• Blokje van 4 beneden-bovenwoning: 12 x 45 m²
• Per 2 geschakelde grondgebonden woningen 6 x 50 m²
• Appartementen 22x 52,50 m²
• Vrijstaande woning 3 x 55 m²